DERECHOS REALES PRETORIANOS

1.    SUPERFIECIE: los derechos reales pretorianos o instituidos por el pretor fueron la superficie, el ius in agro vectigalis,  la enfiteusis y la hipoteca.

La superficie era el derecho que los arrendatarios o colonos de los predios rústicos, a perpetuidad o a largo plazo, tenían sobre las edificaciones levantadas en ellos con el consentimiento del arrendador. Este derecho se extendía naturalmente a la superficie el suelo cubierto por la edificación y de ahí el nombre que recibió.

2.    “IUS IN AGRO VECTIGALIS” Surgió del arrendamiento a perpetuidad que los municipios solían hacer de sus tierras, mediante un censo o vectigal en atención a la perpetuidad de aquella situación jurídica del colono, el pretor creó a favor de este un verdadero derecho real.

3.    La ENFITEUSIS: palabra que procede del griego (plantar sembrar), nació el arrendamiento de tierras incultas, a largo plazo o a perpetuidad, que los empleadores solían dar a los particulares, con la obligación para el colono de cultivarlas y plantarlas. Esta práctica fue igualmente seguida por los grandes propietarios y dio origen al derecho real del colono sobre las tierras, creado por el pretor y denominado ENFITEUSIS. En la época de Justiniano se refundieron el ius in agro vectigales y las Enfiteusis en una misma situación y  se sometieron en un mismo régimen legal.

4.    LA HIPOTECA: Según el derecho romano, la hipoteca era un derecho real accesorio sobre una cosa mueble o inmueble, destinado a garantizar el pago de una deuda.

La institución de la hipoteca surgió lentamente a la vida jurídica mediante una evolución progresiva.

Con la finalidad de obtener una garantía para el acreedor distinta de las seguridades puramente personales, se acostumbró primeramente lo que se llamó enajenación fiduciaria. Quien contraía una deuda enajenaba, a favor una cosa determinada pero conviniendo por un pacto llamado fiducia, que al pagarse la deuda, volviera la cosa al patrimonio del deudor.

Luego vino la institución de la prenda (pignus).  El deudor entregaba a su acreedor la posesión de una cosa en garantía de pago. El acreedor conservaba dicha posesión mientras no se le pagara la deuda:

“Decimos prenda propiamente la que se entrega al acreedor; hipoteca cuando no se entrega al acreedor”.

Posteriormente se vio el verdadero origen de la hipoteca en el arrendamiento de fondos rurales. Para garantizar al arrendador el pago del arrendamiento; se estableció que , por un convenio entre el arrendador y arrendatario, los ganados y utensilios agrícolas llevados al predio por el arrendatario quedaran afectos al pago, sin que salieran del poder de este. Si el arrendatario no pagaba, se permitía al arrendador tomar la posesión de aquellas cosas por medio de una acción llamada interdicto salviano.

Vino en seguida un progreso en la institución. Mediante convenio entre arrendador y arrendatario de un predio rústico, el primero quedaba investido de un verdadero derecho real sobre  os ganados y utensilios agrícolas del arrendatario, el cual podía hacer efectivo no solo contra este, en caso de no pagar, sino contra toda persona que hubiera adquirido las cosas afectadas al pago. Ese gravamen sobre las cosas acompañaba pues, a estas en cualquier poder en que se hallaran, y daba lugar a que el acreedor obtuviera su posesión si no se le pagaba la deuda. Esta acción del acreedor para hacerse a la posesión de las cosas gravadas, en caso de no ser pagado, se denominó, acción serviana. Finalmente, aquella institución se generalizó para todas las cosas cualesquiera que fusen la naturaleza y el origen del crédito que trataba de garantizarse. En que contraía una deuda podía, por un simple convenio con el acreedor, gravar en garantía del pago una o más cosas de su propiedad, muebles o inmuebles, sin que por el solo hecho del gravamen salieran de su poder. El acreedor adquiría por ese modo sobre las cosas gravadas, un derecho real que, en caso de no ser pagado, hacía efectivo por medio de la acción llamada cursiva quasi serviana o hipotecaria, extensiva a todas las personas que adquirieran las cosas gravadas con posterioridad a la constitución del gravamen.

La acción quasi serviana o hipotecaria se dirigía en un principio a obtener la posesión de las cosas gravadas en caso de no pagarse la deuda. El acreedor adquiría entonces la posesión y seguía teniéndola a manera de prenda, mientras no se le pagara.

Pero aquella situación podía hacerse indefinida, por lo cual vino a establecerse que por convenio de las partes, al constituirse el gravamen, el acreedor se hiciera dueño de las cosas gravadas en caso de no ser pagado. En seguida se permitió convenir entre acreedor y deudor  que en caso del no  pago el acreedor pudiera vender las cosas gravadas para pagarse con su precio.

Y últimamente culminó aquel proceso evolutivo estableciéndose que, sin necesidad de convenio expreso entre las partes el acreedor hipotecario tenía el derecho de vender las cosas gravadas para pagarse con su precio en caso de que llegado el día del pago no se hiciera este.

De ese modo vino a consagrarse en las instituciones jurídicas de Roma el derecho real de hipoteca con los mismos caracteres generales que lo distinguen en el derecho civil moderno, salvo su extensión en cuanto a las cosas susceptibles de él que era mayor en el derecho Romano, pues tenía lugar sobre los bienes muebles e inmuebles, al paso que en el derecho moderno solo tiene lugar sobre los inmuebles.